2020年4月监管部门发布了REITs相关工作的通知，公募REITs正式出道。REITs突然走红，今年4月被曝光的“深房理事件”让REITs火了一把。

市场往往跑得更快，在“深房理事件”中，操盘者将一套1000万的房子，拆分成100份基金份额，每份10万，降低投资门槛。通过集资买房的“REITs”形式让100名投资者参与，而投资者可以分享购房打新和升值带来的收益。

微博截图

而且，这个“REITs基金”还能像股票一样在二级市场流通，可以跟其他的投资者交易份额，只要房价有上涨预期就有投资者敢接盘。当然这种投资行为是不合规的，也存在极大的金融风险，但是“深房理事件”却让REITs这个概念火了一把。

这篇文章不仅分析顺丰拆分上市房地产信托基金REITs的原因，还有未来物流REITs的发展趋势和投资者的投资方向，十分适合对物流REITs感兴趣的投资者，觉得不错顺手点个“赞”。

公募REITs

REITs的中文名是“不动产信托基金”，诞生于1960年代的美国。比如，修建了一条收费高速公路，但是投资大且回报周期长。于是，公司把高速公路的利润做成一个产品，拿到金融市场上进行交易。

REITs不动产投资信托基金，就是把仓储物流、收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基础设施，以及住宅、商业地产等收租物业，通过金融工程技术处理形成收益凭证，然后向投资者募集资金的一种实物资产证券化金融产品。

顺丰房托基金--首只“物流REITs”

顺丰控股分拆旗下顺丰房托基金计划将于5月17日在港交所主板上市，这次拆分上市无疑是一次瘦身运动，此前，顺丰因一季度巨亏9亿投资者马上用脚投票，巨额业绩亏损预告发出第二天，顺丰开盘跌停。

顺丰控股在今年年初就发布公告称，将筹划设立房地产投资信托基金拆分子公司上市。

三大物流园：佛山 香港 芜湖

顺丰将通过境外控股子公司间接持有的三项物业设为底层资产，在香港设立房地产投资信托基金，并准备在港交所上市。

未来物流要重科技，而不是重资产

顺丰分拆房托上市，目标是减少集团的重资产，套现更多现金，因物流公司的全球趋势都是以轻资产方式经营。未来物流需要的不是资产，是科技。

物流地产的运营模式和收入特性使其天然契合REITs的制度安排，满足REITs投资者的收益率要求，是物流REITs重要的基础资产之一。

顺丰智能物流园 来源官网

与传统不动产相比，物流地产属于典型的持有型物业，其收入主要来自租金收入，注重通过持续的管理服务获得经营性收益及其他增值收益，能够产生持续、稳定的现金流，匹配REITs投资者的要求。

与其他持有型商业物业相比，物流地产REITs通常具有较高的投资回报率，以满足客户需求为驱动的物流地产，与制造商、零售商、物流商的业务高度绑定，通常具有较高的客户黏性，易于跟随客户业务进行区域网络化扩张，较其他商业地产有着更强的扩张能力。

对于REITs投资者而言，物流REITs为投资者提供了新的底层资产类别，与商业零售、写字楼等资产收益率的相关性较小，有助于投资者分散投资风险，提升投资组合价值。

物流行业的发展问题

中国物流地产起步于21世纪初期，过去10多年间，随着中国经济的飞速发展，物流需求不断增加，为行业的发展提供了良好的机遇。然而，随着中国经济增速的逐步放缓以及互联网红利的逐渐消失，物流地产行业的发展将面临全新的问题和挑战。

第一，传统仓储设施老旧，面临自动化升级压力

尽管从总量看，中国总仓储面积已超过10万亿平方米，人均仓储面积已接近德国等欧洲发达国家水平，但现有的绝大多数物流仓储设施建于20世纪90年代之前，高端物流仓储的供应显著不足。

与传统的物流仓储设施相比，自动化物流仓储设施能够极大地提升单位面积的存货量，大幅缩短货物检索时间，降低物流设施的平均使用成本。

亚马逊智能物流机器人

传统的仓储设施老旧，限制了物流业的发展和运行效率，导致中国社会物流总费远高于美国、英国等发达国家7%~9%的物流费用率水平。

第二，土地供应紧缺，资金回收长

目前，中国物流地产企业最大的痛点在于拿地和资金问题。物流地产用地属于工业建设用地。

一方面，受限于城市用地规划，全国建设用地中工矿仓储用地占比持续减少，这一特点在大型城市更加突出。另一方面，相对于其他工业用地的使用方式，物流行业对当地税收和就业的贡献率较小，多数企业面临拿地难、拿地贵的困境。

与传统仓储设施相比，现代化的物流仓储园区通常位于交通枢纽地区，占地面积更大，平均建设成本达到3 000元/平方米，需要大量的资本金用于前期拿地与开发建设，而平均年租金仅有300元/平方米，资本金回收周期长达10年，甚至长于传统的商业物业。

第三，物流行业也十分“内卷”

在物流行业规模可以说是野蛮式成长，经营和管理能力缺失问题日益凸显。

一方面，过去10多年间中国土地和不动产价格快速上涨，物流园区建设的存在投机性质，部分物流地产开发商圈地跑马，仅关注物流园区的土地增值，而忽视不动产资产的运营能力和对应的租金收入。

另一方面，在核心城市与核心地区，物流地产同质化严重，提升经营管理能力是进入高端物流领域、避免资产同质化竞争的重要措施。长远来看，作为服务于商业客户的不动产细分领域，物流地产的后续运营管理能力比开发能力更重要。

物流REITs有助行业发展

发展中国公募物流REITs市场，能为中国物流地产企业提供全新的企业战略和资本运作方式，对于改善中国物流地产的结构失衡问题，提升中国物流业的运营效率和现代化水平具有重要意义。

物流REITs为物流地产企业提供了便利的退出渠道和新的融资方式。物流地产需要大规模的前期投资，依靠租金收入回笼资金时间长。物流地产具有稳定的现金流，利用公募REITs市场，物流地产通过上市REITs出售底层物业，实现资金的快速回笼，大幅缩短投资回报周期，进一步利用收益开发新的项目，实现资本的循环利用。

海内外物流REITs

物流地产是重要的不动产类别，以物流地产为基础资产的物流REITs是全球REITs市场的重要组成部分。

截至2019年6月，富时/欧洲公共房地产协会/全美房地产投资信托协会的全球不动产指数成分股中，共收录43只工业、物流或仓储REITs，占全部成分股数量的9.03%，物流或仓储成分股的总市值达到2 289亿美元，占指数总市值的13.0%。

与其他种类的REITs相比，全球物流REITs具有可观的收益率和风险调整收益率。过去5年，根据不动产行业总回报指数，物流REITs和仓储REITs的平均收益率高达14.9%和12.6%，与住宅和公寓类REITs的水平相当，远超其他REITs类别。

总的来说，物流REITs收益基本也是跟债券的收益差不多。如果你想做个投资配置，那可以买进获取长期收益。但是想参加打新，从短线的投资方式来看，这不会是一个好的标的。